Оплата коммунальных услуг арендаторами

За все в этом мире надо платить, в том числе, и за коммунальные услуги. Предприниматель, собирающийся снимать в аренду помещение, должен обсудить этот вопрос с арендодателем и зафиксировать в договоре наиболее выгодный способ оплаты коммунальных платежей. В любом случае, затраты за коммуналку несет арендатор, но некоторое разнообразие вариантов дает свободу выбора.

Арендатор вправе заключить соглашения с поставщиками услуг и производить оплату напрямую. Он может оплачивать услуги по агентскому договору через посредника. Чаще всего, в его роли выступает сам хозяин помещения. Есть возможность регулярно компенсировать арендодателю выставляемые счета по коммуналке. Имеется вариант включения коммунальных платежей в общую сумму арендной платы.

Если арендатор оплачивает напрямую

С точки зрения бухгалтерии и налогового учета такой способ оплаты выглядит предпочтительнее других. Снабжающие организации предоставляют арендатору расчетные документы, и тот по полученным счетам принимает к вычету НДС. Т.е. по бухгалтерии расходы квалифицируются, как затраты на обычные виды деятельности, а по налоговой составляющей учет идет по материальным затратам, понесенным на производство и реализацию. Всё бы хорошо, да только коммунальщики соглашаются на договор при наличии у потребителя собственного энергопринимающего устройства, подсоединенного к сетям по всем техническим требованиям. Обычно владельцем таких устройств является арендодатель. Продавать или давать согласие на установку других устройств ему нет резона. Небольшой шанс, при котором возможен такой вариант оплаты, заключается в долгосрочной (10-20 лет) аренде помещения.

Агентский договор

Такой договор составляется отдельным документом, по которому агент за комиссионные совершает юридические действия от своего имени, но по поручению и за счет комитента сделки (принципала). Такие же действия он может совершать и от имени приципала. Однако могут быть нестыковки по Гражданскому Кодексу. Дело в том, что сделки, совершенные до агентского договора, не признаются заключенными во исполнение поручений принципала. Иными словами, соглашение с коммунальщиками обычно заключается наймодателем раньше арендного договора, поэтому он не может быть агентом для арендатора-комитента и покупать для него коммунальные услуги. Запасной вариант - договор между арендодателем-агентом и поставщиком услуг (принципалом). Но зачем арендатору лишние хлопоты, когда есть более приемлемые решения?

Компенсируем затраты арендодателю

До недавнего времени компенсация арендатором коммунальных затрат собственнику помещения являлась самым распространенным способом, удовлетворявшим все участников процесса. Все карты спутало письмо Минфина (06.09.05 г.), в котором финансисты прояснили ситуацию с перенаправлением затрат по содержанию помещения от арендодателя на арендатора. Логика финансистов сводится к тому, что наймодатель не является поставщиком услуг, поскольку сам их получает, как абонент. Перепродавать услуги он также не может. Получается, если наймодатель не реализовывает услуги арендатору, то выставлять ему счета с учетом НДС он не может. А без счета-фактуры сумма налога по услугам не может быть принята к вычету у арендатора.

В бухгалтерской терминологии понятие компенсация не применяется. По негласному мнению такие выплаты арендатора за коммунальные услуги принято прибавлять к доходу арендодателя, а выставленные счета коммунальщиков относить к его материальным расходам. Единой стратегии у налоговых служб по данному способу взаимозачетов по коммунальным платежам не выработано, поэтому нередко возникают спорные ситуации и риски судебных разбирательств.

Коммуналка - часть арендной платы

Чтобы не вызывать разногласий со стороны налоговой, проще всего, при подписании договора включить коммуналку в состав арендной платы. Гражданский Кодекс допускает разбивать арендную плату на переменную и постоянную составляющие. В первую часть, как раз, и войдут ежемесячно изменяющиеся коммунальные платежи. А вторая часть по согласию сторон фиксируется на определенной сумме.

Тогда все перечисления арендатора переходят в разряд его расходов и, соответственно, доходов арендодателя. Расходы же наймодателя по коммунальным платежам приплюсовываются к его общим затратам.

Аренда имущества попадает в разряд услуг, подлежащих налогообложению НДС, и сопровождается выдачей арендатору счета-фактуры, в котором учтены и коммунальные платежи. Данная процедура производится в полном соответствии с Гражданским Кодексом и подтверждается письмами Минфина.

Подготовлено редакторами: Бизнес GiD

Договор на оплату коммунальных услуг: образец для скачивания

На нашем сайте есть возможность бесплатно скачать бланк договора на оплату коммунальных услуг, получить бесплатную юридическую консультацию, а также задать вопросы другим пользователям в комментариях.

Наш мир устроен так, что за все всегда и везде надо платить, естественно, это касается и коммунальных услуг. Когда предприниматель собирается снять в аренду помещение, ему надо обсудить с арендодателем вопрос об оплате и просмотреть форму договора на оплату коммунальных услуг. Всегда за эту оплату несет ответственность только арендатор, у него есть выбор, как это делать.

Какие пункты должны быть в образце договора на оплату коммунальных услуг?

Бланк договора на оплату коммунальных услуг должен быть составлен в двух экземплярах и подписан обеими сторонами.

Договор на оказание коммунальных услуг

Договор на оказание коммунальных услуг - документ, согласно которому определенное лицо (Исполнитель) обязуется выполнять определенные услуги жилищно-коммунального характера в указанные в документе сроки.

К жилищно-коммунальным услугам, как правило, относятся:

В данном договоре в обязательном порядке необходимо указать способ, а так же размер оплаты за предоставленные услуги Исполнителем.

Договор на оказание коммунальных услуг является одним из видов возмездного оказания услуг и составляется в двух экземплярах, т.к. является двусторонним. Один направляется непосредственному исполнителю такого рода услуг, а другой передается потребителю данных услуг. На этот вид документа распространяются все нормативы типового договора, касающегося оказания каких-либо услуг.

#1 ACK-1

Отправлено 15 Декабрь 2010 - 20:42

Здравствуйте. Прошу совета, в следующей ситуации: недавно выстроенное торгово-административное здание, собственник распродает по частям, но естественно договоры на электро-, тепло-, и водоснабжение заключены только с собственником, который не желает платить за всех остальных сособственников нежилых помещей и мне поручено в экстренном порядке разработать договор для решения этой проблемы.

Я прошу многоопытных юристов критически оценить мое нижепреведенное творение и указать на очевидные недостатки, упущения, оплошности, угловатости и т.п.

Договор на возмещение затрат по коммунальным платежам

г. _________ «___» _______2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью. именуемое в дальнейшем «Абонент», в лице Генерального директора. действующего на основании Устава, с одной стороны, и А.Б.В. _____г.р. паспорт ______, выданный. проживающий по адресу. именуемый в дальнейшем «Субабонент», с другой стороны, пришли к соглашению и заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Абонент принимает на себя обязательства по уплате коммунальных платежей за электро-, тепло-, водоснабжение, торгово-административного здания «Маяк», расположенного по адресу. а Субабонент обязуется возмещать понесенные Абонентом расходы, в части потребленных Субабонентом электроэнергии, воды и тепла.

2. Обязанности сторон

2.1 Абонент обязуется:

2.1.1. Оплачивать коммунальные платежи по электро-, тепло-, и водоснабжению здания указанного в п.1.1.

2.2. Субабонент обязуется:

2.2.1. Полностью возмещать Абоненту затраты по оплате коммунальных услуг, оказанным снабжающими организациями, в части потребленных Субабонентом электроэнергии, воды и тепла.

2.2.2. Обеспечить уполномоченным представителям Абонента в любое время доступ к помещениям, в которых установлены счетчики электроэнергии и воды, с целью их осмотра и проверки санитарно-технического состояния

2.2.3. Своевременно, за истекший месяц до 15 числа следующего за ним месяца оплачивать, расходы по коммунальным платежам Абонента. При этом частичная оплата приравнивается к неоплате стоимости в срок.

2.2.4. Не нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг

3. Расчеты и платежи

3.1. Субабонент, ежемесячно, до 15 числа текущего месяца, возмещает затраты Абонента по оплате коммунальных услуг за прошедший месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Абонента, согласно выставленным счетам.

3.2. Возмещение расходов Абонента производится на основании выставляемых им Субабоненту счетов, с учетом показаний электрического и водяного счетчиков установленных в помещениях Субабонента.

Стоимость потребленного Субабонентом тепла рассчитывается пропорционально от площади принадлежащих Субабоненту на праве собственности помещений.

Возмещение производится в срок не позднее 2 (двух) банковских дней со дня предъявления счета Заказчику.

3.3 Сумма подлежащая уплате Абоненту может быть изменена им в одностороннем порядке с момента изменения цен и тарифов на электро-, тепло-, и водоснабжение. Уклонение от оплаты расходов Абонента, с учетом изменения цен на указанных основаниях, расценивается сторонами как нарушение обязательств и не освобождает Субабонента от возмещения затрат Абонента в связи с повышением цен, тарифов на составляющие услуг.

3.4 В случае несвоевременной оплаты по возмещению расходов Абонента, Субабонентом, последний выплачивает пеню в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

4. Срок действия договора

Срок действия договора с «__» _______ 2010 г. по «__» _______ 20___ г.

6. Прочие условия

6.1. Отношения сторон не урегулированные настоящим договором решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

7. Юридические адреса и реквизиты сторон

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

В. Мешалкин,

АКДИ Экономика и жизнь

Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постаремся обосновать ее.

* * *

Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).

1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

Первый вариант.

В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.

Второй вариант.

В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр. и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

В этом смысле показателен пример из арбитражной практики - рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) Тверь к акционерному обществу Торговая компания Афина (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

Суть дела такова. Торговая компания Афина (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды ТК Афина обязана была заключить с МУП Тверь договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен. Несмотря на это ТК Афина пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП Тверь было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

МУП Тверь обратилось в арбитражный суд с иском к ТК Афина о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК Афина была вынуждена выплатить МУП Тверь соответствующие суммы.

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Третий вариант.

В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).

В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.

В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае - установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора. Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.

В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат. Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.

Арендатор, возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли (п. 8 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налог на прибыль организаций НК РФ, письмо УМНС по г. Москве от 23.08.02 N 26-12/39149 и др.). При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться счета поставщиков коммунальных услуг, счет, выставленный арендодателем, и документы арендатора об оплате (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Операция по получению арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не является объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг. Поэтому у арендодателя, с одной стороны, не возникает обязанности предъявлять арендатору НДС к оплате и соответственно выписывать ему счет-фактуру. Но, с другой стороны, для того чтобы арендатор имел возможность принять к вычету НДС, содержащийся в цене коммунальных услуг, ему необходим счет-фактура (ст. 169 НК РФ).

Учитывая это, в сложившейся ситуации, на наш взгляд, необходимо поступать следующим образом. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

ПРИМЕР Организация А (арендодатель) сдает в аренду организации Б (арендатор) нежилое помещение. Арендодатель получил от поставщиков коммунальных услуг счет на оплату в сумме 60 000 руб. На долю арендатора приходится 50% стоимости коммунальных услуг.

Бухгалтерский учет у организации-арендодателя:

Дебет 26 Кредит 60

- 25 000 руб. - отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем

Дебет 19 Кредит 60

- 5000 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам

Дебет 76/ Расчеты с организацией Б Кредит 60

- 30 000 руб. - отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение

Дебет 60 Кредит 51

- 60 000 руб. - оплачен счет поставщика за оказанные коммунальные услуги

Дебет 68 Кредит 19

- 5000 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету

Дебет 51 Кредит 76/ Расчеты с организацией Б

- 30 000 руб. - поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.

При этом организация А, как уже было отмечено выше, перевыставляет счет на 30 000 руб. (в том числе НДС - 5000 руб.) организации Б.

Бухгалтерский учет у организации-арендатора:

Дебет 26 Кредит 76/ Расчеты с организацией А

- 25 000 руб. - начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг

Дебет 19 Кредит 76 Расчеты с организацией А

- 5000 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам

Дебет 76 Расчеты с организацией А Кредит 51

- 30 000 руб. - перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг

Дебет 68 Кредит 19

- 5000 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Источники: www.bisgid.ru, www.obrazec-dokumentov.ru, forms-docs.ru, forum.yurclub.ru, www.rosteplo.ru